La abogada Dra. Violeta Sinclair (Matrícula Provincial N.º 9772) aborda un tema de actualidad que genera numerosas consultas e inquietudes entre las personas que alquilan una vivienda. En su análisis, ofrece respuestas y plantea posibles alternativas ante distintas situaciones que pueden surgir en una relación de alquiler. No obstante, cada caso tiene sus particularidades, por lo que se recomienda consultar con un profesional del Derecho para evaluar las circunstancias y determinar cómo proceder.
ALQUILERES E INUNDACIÓN
La crecida del río y los pronósticos del fenómeno El Niño tienen en alerta a toda la Costa. Mientras municipios y comunas refuerzan defensas y preparan planes de evacuación, muchas familias que alquilan su vivienda se hacen las mismas preguntas. ¿Quién paga si el agua daña la casa? ¿Tengo que seguir pagando el alquiler si no puedo vivir en ella? ¿Puedo dejar el contrato? Y del otro lado, los propietarios también quieren saber cuáles son sus obligaciones. El Código Civil y Comercial da respuestas claras a varias de estas dudas.
EL PROPIETARIO DEBE MANTENER LA VIVIENDA EN CONDICIONES
La ley pone a cargo de quien alquila la propiedad, el locador, la obligación de conservarla en condiciones de ser usada para lo que se pactó, que en la mayoría de los casos es vivir en ella. Eso incluye hacerse cargo de las reparaciones que sean necesarias cuando el deterioro se produce por un caso fortuito, es decir, por un hecho que nadie podía evitar, como una inundación.
En otras palabras, si el agua daña los pisos, las paredes, las aberturas o las instalaciones eléctricas de la casa, esos arreglos le corresponden, en principio, al propietario y no al inquilino. Al inquilino le toca el mantenimiento menor y cuidar la vivienda como corresponde, y responde por los daños que él mismo cause, pero no por los que provoca la naturaleza.
Hay una distinción importante: el propietario responde por el inmueble, pero no por las cosas del inquilino. Los muebles, la ropa o los electrodomésticos que se pierdan con el agua no quedan, en principio, a cargo del dueño de la casa, salvo que el daño se deba a algo que él no hizo y debía hacer. Por eso, para quien alquila, contar con un seguro sobre el contenido de la vivienda puede ser una buena previsión.
¿Y SI NO PUEDO VIVIR EN LA CASA?
Este es uno de los puntos que más preocupa. El Código prevé que, cuando por causas que no son responsabilidad del inquilino éste no puede usar la vivienda, o la vivienda deja de servir para lo que fue alquilada, el inquilino puede elegir entre dos caminos: pedir que el contrato termine, o dejar de pagar el alquiler durante el tiempo en que no pueda usarla.
Ahora bien, esto no funciona de manera automática ni para cualquier situación. La ley aclara que, si la vivienda en sí misma no resultó afectada, las obligaciones siguen como antes. Por ejemplo, una evacuación preventiva de pocos días, sin que el agua haya dañado la casa, no necesariamente habilita a dejar de pagar. En cambio, si la casa quedó inundada y no se puede habitar, la situación es distinta. Cada caso debe analizarse según cuánto tiempo dura el impedimento y qué tan grave es el daño.
Algo similar ocurre durante las reparaciones: si para arreglar la vivienda se interrumpe o se perturba su uso, el inquilino puede tener derecho a que se reduzca el alquiler mientras duren los trabajos, o incluso, según la gravedad, a dar por terminado el contrato.
AVISAR, DOCUMENTAR Y DEJAR TODO POR ESCRITO
Ante cualquier daño, lo primero que debe hacer el inquilino es avisar al propietario o a la inmobiliaria, y hacerlo de una forma que después se pueda probar. Un mensaje por WhatsApp puede servir como primer aviso, pero lo más seguro es una comunicación fehaciente, como una carta documento, sobre todo si el propietario no responde o si se va a dejar de pagar el alquiler.
También es fundamental documentar. Sacar fotos y videos del estado de la vivienda antes y después del agua, guardar los comprobantes de cualquier gasto urgente que haya que afrontar y conservar los avisos de evacuación o las constancias que entreguen el municipio, la comuna o Protección Civil. Toda esa información será muy útil si después hay que discutir quién paga qué.
Desde 2023 la ley de alquileres cambió y ya no fija plazos específicos para que el propietario haga las reparaciones urgentes. Por eso, hoy es muy importante revisar qué dice cada contrato sobre reparaciones, avisos y plazos. Y si propietario e inquilino llegan a un acuerdo, por ejemplo, una rebaja temporal del alquiler o quién adelanta el costo de un arreglo, lo recomendable es ponerlo por escrito.
UN CONSEJO PARA AMBAS PARTES
En situaciones de emergencia como la que atraviesa la Costa, el diálogo entre propietario e inquilino suele ser el mejor punto de partida. Conocer los derechos y obligaciones de cada uno ayuda a encontrar soluciones razonables y a evitar conflictos que, de otro modo, pueden terminar en un juicio. Para los propietarios, además, es un buen momento para revisar si la vivienda tiene un seguro que cubra este tipo de daños.
