En los últimos meses, familias de Helvecia recibieron la escritura de sus viviendas gracias al programa provincial “Tu Casa, Tuya”, y en Saladero Cabal ya se avanza para implementarlo. Es una gran noticia para muchos vecinos. Pero también despertó una pregunta que se escucha seguido en la Costa: ¿y si mi caso no entra en el programa? La respuesta es que la ley prevé otro camino, y se llama usucapión.
Un programa con un alcance limitado
“Tu Casa, Tuya” ayuda a los municipios y comunas a escriturar las viviendas construidas sobre terrenos que pertenecen al propio municipio o comuna, o que fueron adjudicadas a través de planes habitacionales. Eso significa que, si el terreno donde vivís es de un particular, el programa no te alcanza.
En nuestra zona esta situación es muy frecuente. Están quienes compraron un lote hace muchos años con un boleto de compraventa y nunca pudieron escriturar; quienes viven en un terreno que sigue a nombre de un dueño anterior que falleció, se fue o nunca más apareció; las familias que habitan la casa que sus padres o abuelos ocuparon toda la vida sin tener los papeles, y los vecinos que compraron en un loteo cuyo responsable nunca hizo las escrituras. Para muchos de ellos, el camino para llegar al título es la usucapión.
¿Qué es la usucapión?
También se la conoce como prescripción adquisitiva. Es la herramienta que prevé la ley para que una persona que vive en un inmueble como si fuera el dueño, durante muchos años y a la vista de todos, pueda pedirle a un juez que la reconozca como propietaria.
El Código Civil y Comercial fija dos plazos. El más común es el de veinte años de posesión continua, que no exige tener ningún papel que acredite la compra. Existe además un plazo más corto, de diez años, para quien cuenta con un título que parecía válido, como una escritura con algún defecto, y actuó de buena fe.
Hay un dato que muchos desconocen: el tiempo se puede sumar. Si tus padres vivieron en la casa doce años y vos continuaste ocho años más, en principio esos períodos pueden computarse juntos. Lo mismo ocurre con el tiempo que tuvo en posesión quien te vendió el lote.
¿Cómo es el camino?
En la provincia de Santa Fe, el recorrido comienza con un plano de mensura. Un agrimensor mide el terreno y confecciona un plano especial “para usucapir”, que luego se registra en Catastro. Con ese plano y las pruebas reunidas se inicia el juicio ante el juzgado que corresponde a la zona.
Durante el proceso se cita al titular que figura en el Registro de la Propiedad y, mediante edictos, a cualquier persona que crea tener derechos sobre el inmueble. También se da intervención a la Provincia y al municipio o comuna. Luego llega el momento de demostrar, con documentos y testigos, que se vivió en el lugar como dueño durante el tiempo que exige la ley.
Si el juez hace lugar al pedido, la sentencia se inscribe en el Registro de la Propiedad y pasa a funcionar como título. Es un proceso que lleva tiempo, pero que otorga algo muy valioso: la seguridad de que la casa es propia, junto con la posibilidad de venderla, heredarla o usarla como garantía.
Los papeles que conviene empezar a guardar
En estos juicios los testigos solos no alcanzan; la prueba tiene que completarse con documentos. Por eso, aunque todavía no pienses iniciar ningún trámite, es recomendable empezar a reunir desde hoy las boletas del impuesto inmobiliario y de la tasa municipal o comunal, en lo posible pagadas a tu nombre, y las facturas de luz, agua, gas, teléfono o internet con la dirección del inmueble. También son muy útiles los comprobantes de compra de materiales y de las obras o mejoras que hayas hecho, las fotos de la casa a lo largo de los años y cualquier papel que explique cómo llegaste al lugar, como un boleto, un recibo o una cesión. Lo ideal es contar con al menos un comprobante por año: cuanto más completa esté la carpeta, más sólido será el reclamo.
Algunas creencias que conviene aclarar
Es habitual escuchar que quien vive veinte años en un lugar “ya es dueño”. No es así de automático: hace falta un juicio y una sentencia para que la propiedad quede a su nombre. Tampoco puede usucapir, en principio, quien vive en el inmueble reconociendo que otro es el dueño, como ocurre con el inquilino, el cuidador o quien habita una casa prestada, por más años que pasen.
Otro error frecuente es dejar todo para más adelante. Es cierto que el tiempo juega a favor de quien posee, pero también es cierto que los papeles se pierden, los testigos se mudan y el titular registral puede aparecer en cualquier momento. Informarse a tiempo evita sorpresas.
Cada caso es distinto
La usucapión no es la única herramienta disponible. Según la situación de cada familia, puede convenir otro camino, como una escrituración a partir del boleto de compraventa, la tramitación de una sucesión pendiente o el régimen de regularización de la Ley 24.374 para viviendas únicas. Por eso, el primer paso siempre es analizar los papeles y la historia de cada inmueble.
Esta nota tiene un fin informativo y general. Para un asesoramiento correcto y ajustado a tu caso, consultá siempre con un profesional.
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Autora: Dra. Violeta Sinclair (*)
(*)Abogada – Mat. Prov. N° 9772 Derecho de Familia, Sucesiones e Inmuebles
