Es una situación mucho más común de lo que parece: el contrato de alquiler llega a su fecha de vencimiento, pero por distintos motivos —una renovación que no se termina de firmar, una negociación que se estira, o simplemente la inercia— el inquilino sigue viviendo en el inmueble. Ahí surge la pregunta que más escucho en la consulta: si el contrato ya venció, ¿sigue habiendo obligaciones? La respuesta corta es sí, y conviene entender por qué.
El Código Civil y Comercial de la Nación es claro en este punto. Su artículo 1218 establece que, si vence el plazo pactado y el inquilino continúa en la tenencia del inmueble, no hay una renovación automática del contrato —lo que se conocía como “tácita reconducción”— sino la continuación de la locación en los mismos términos que se habían pactado, hasta que una de las partes decida darla por concluida mediante una comunicación fehaciente. En criollo: el contrato vencido no se “apaga solo”. Sigue produciendo efectos, con las mismas reglas de siempre, hasta que alguien —el propietario o el inquilino— lo corta formalmente.
Hace poco me tocó trabajar un caso que ilustra bastante bien esta dinámica. Un inquilino cuyo contrato había vencido continuó ocupando la vivienda sin abonar el alquiler correspondiente a los meses posteriores, sosteniendo que, al haber terminado el plazo contractual, ya no tenía obligaciones pendientes. El razonamiento es entendible desde el sentido común, pero no es el que sigue la ley: mientras no exista esa comunicación fehaciente que ponga fin a la continuación —típicamente, una carta documento—, las obligaciones de pagar el alquiler y cuidar el inmueble siguen vigentes exactamente igual que durante la vigencia del contrato.
Ahí aparece la herramienta que la ley prevé para cortar esa continuación: la intimación fehaciente. Además de poner fecha cierta al reclamo de lo adeudado, permite al propietario dar por terminada la situación de hecho. Vale aclarar que la propia ley también protege al inquilino en el proceso: cuando el destino del inmueble es habitacional, antes de poder iniciar un desalojo por falta de pago, el propietario está obligado a intimar el pago con un plazo mínimo de diez días corridos (art. 1222 CCyC, según la reforma de la Ley 27.551). No alcanza con “avisar”: hay una formalidad y un plazo mínimo que respetar.
El otro punto que suele generar sorpresas es la situación de los garantes. Es habitual pensar que quien firma como garante de un alquiler queda comprometido “para siempre”, pase lo que pase con el contrato. Pero el Código dice otra cosa: las obligaciones del garante cesan automáticamente al vencer el plazo de la locación, con la única excepción de lo que derive de la no restitución a tiempo del inmueble (art. 1225 CCyC). Más todavía: cualquier cláusula que intente extender por anticipado la garantía a una eventual prórroga futura —algo bastante frecuente en los formularios de contrato— es directamente nula. Esta reforma, también de la Ley 27.551, busca evitar que alguien quede atado indefinidamente a una deuda ajena por haber firmado como garante años atrás.
La conclusión práctica es doble. Para quien alquila un inmueble, la clave está en no dejar pasar el tiempo: si el contrato venció y la relación no se renueva, corresponde formalizar cuanto antes una intimación fehaciente, tanto para reclamar lo adeudado como para poner fin ordenadamente a la locación. Y para inquilinos y garantes, vale saber que la ley marca límites claros a lo que se les puede exigir, sobre todo en el caso de las garantías, que no se extienden solas hacia el futuro. Como en tantos temas de locaciones, conocer estas reglas antes de que el conflicto aparezca suele ahorrar bastante más que un buen consejo tardío.
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Autora: Violeta Sinclair, Abogada
Este artículo tiene fines informativos generales y no constituye asesoramiento legal sobre casos particulares.
